Skal utbyggerne få fritt spillerom, eller skal kommunen ta grep om boligutviklingen? Hvilke interesser skal veie tyngst? Klima, profitt, behovet for grønne lunger eller lik utsikt for alle?

Dette politiske dilemmaet rir de fleste kommunestyrer rundt omkring i landet. For så lenge hensynet til klimaet og markedskreftene peker i retning av fortetting, blir det stadig vanskeligere å be om store, luftige uterom og lekeplasser for barna. 

En forsker ved ved Norsk institutt for by- og regionforskning (NIBR) har nå undersøkt fire boligprosjekter: Ski Amfi, Bassengtomta i Trondheim, Solsiden i Nydalen i Oslo og Fredtunveien i Sola. Og konklusjonen er klar:

Beboerne er mest fornøyde der det er nærhet til kollektivtransport, butikker og servicetilbud, og det er i kommuner der politikerne har tatt grep at boligutviklingen har vært mest vellykket. 

Trondheim går foran

Blant de fire casene som er undersøkt, peker Bassengtomta i Nedre Elvehavn i Trondheim seg ut som mer vellykket enn de andre.

NIBR-forskeren mener at tomteutnyttelsen her ble for høy, og det er bygd en lukket enklave på toppen av kjøpesenteret med mange store og dyre boliger. Men kommunen brukte økonomien aktivt og var tidlig ute for å sikre fellesgodene. Dermed ble dette prosjektet mer vellykket enn de andre tre, ifølge forskerne, som også mener det kan henge sammen med en sterkere politisk vilje til styring i Trondheim kommune sammenlignet med Oslo.

I tillegg har den sentrale beliggenheten hatt mye å si. Også beboerne mener at bokvaliteten er bedre på Bassengtomta.

Med bokvalitet menes tilgangen på kollektivtransport, butikker, service og tjenestetilbud, parker og så videre, selve bomiljøet – som bebyggelse og uterom – samt boligenes planløsning og funksjonalitet. 

Fortetting og kompakte løsninger

Forskeren har gjennomført spørreundersøkelser blant beboerne, og intervjuet beboere, utbyggere, prosjekterende og ansvarlige i forvaltningen. I tillegg har de gjort dokumentanalyser, befaringer og vurderinger ut fra sjekklister. 

– Prinsipielt kan vi anta at en helhetlig planlegging og en god planprosess vil resultere i god bokvalitet. En helhetlig planlegging skal drøfte ulike hensyn som står mot hverandre. For eksempel behovet for høy tetthet for å sikre grunnlaget for kollektivtransport, butikk- og servicetilbud på den ene siden – og behov for uterom, parker og friarealer på den andre siden, forklarer arkitekt og boligforsker Lene Schmidt, som har ledet prosjektet.

– Umulig å bo med barn

De viktigste bokvalitetene er, ifølge beboerne som er spurt i undersøkelsen, nærhet til kollektivtransport, butikker og servicetilbud. Dette er typiske urbane bokvaliteter. Prosjektene har også bidratt til å etablere nye fellesgoder som ny t-bane og turveidraget langs Akerselva i Oslo, promenader langs Nidelva og ny gang- og sykkelbro i Trondheim.

Ifølge Schmidt er det blitt for mange små boliger i Solsiden-prosjektet i Nydalen. Mange små boliger der mange leier i stedet for å eie, og derav følgende stor ut- og innflytting, er for eksempel en kilde til dårligere bomiljø for beboerne der.

I Ski Amfi er det derimot for mange store og dyre boliger, ifølge rapporten. 95 prosent av boligene er på tre rom og større. Beboerne i Ski Amfi er fornøyde med boligene og bomiljøet, men er mer kritiske til utviklingen i Ski sentrum, som sliter i konkurransen med kjøpesenteret.

Schmidt er likevel mer kritiske enn beboerne til manglende uterom i Ski Amfi. – Det er også lite bærekraftig fordi det for all fremtid vil være umulig å bo der med barn. Det er tankevekkende at det er press på utearealene ikke bare i storbyen, men også på mindre steder, sier Schmidt.

Tidligere forskning har vist at fellesgoder som lik tilgang til infrastruktur, felles uterom, sol, lys og utsikt i boligprosjektene, kan være under press i den kompakte byen. Det underbygger funnene i den nye rapporten. På den andre siden har prosjektene også bidratt til etablering av nye felles goder som kommer allmennheten til gode.

Denne forskningen viser at selv om man har en helhetlig byplan, er hvert enkelt prosjekt et resultat av nye forhandlinger mellom aktørene, og planprosessen kan derfor få avgjørende betydning for resultatet.

Referanser:

Lene Schmidt: Kompakt by, bokvalitet og sosial bærekraft, NIBR-rapport 2014:12, Norsk institutt for by- og regionforskning.

Gro Sandkjær Hanssen og Hege Hofstad (red.), Compact City Policies in England, Denmark, the Netherlands and Norway, NIBR-rapport 2013:30, Norsk institutt for by- og regionforskning. 

Hege Hofstad, Inger-Lise Saglie og Gro Sandkjær Hanssen (red.) (2015): Kompakt byutvikling, Universitetsforlaget. Sammendrag.